시골의사 박경철씨 12월 12일 강연내용 요약

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2007년 12월 12일 시골의사의 부자경제학으로 잘 알려진 박경철씨의 강연이 있었습니다

박경철씨 강의는 2008년 자산시장 동향에 대한 것이었는데 1시간 넘겨 진행되었습니다. 크게 부동산, 주식, 채권, 실물 자산 시장으로 나누어서 강의를 하셨는데 그 내용을 대략 요약해 보겠습니다.

1. 부동산

박경철씨는 부동산에는 교환가치가 있는 부동산(아파트, 토지등을 사고 팔아 시세차익을 얻는 것)과 이용가치(상가나 빌딩 등..)가 있는 부동산이 있는데 교환가치로서의 부동산 시장은 거의 끝나가고 있다고 말씀하셨습니다. 현재 우리나라 국민들은 부동산 값이 계속 오른다는 잘못된 믿음을 가지고 있는데 그렇게 되려면 첫째, 인구가 계속 늘어나야 하거나 둘째, 경제성장률이 계속 증가해야 한다는 것입니다.

그런데 우리나라는 통계에 따르면 2020년 경부터는 인구가 감소할 예정이고 우리나라 경제는 개발도상국처럼 높은 성장률을 보이기 어려운 경제구조로 흘러가고 있기 때문에 위의 조건들을 충족시키기는 어렵다. 또한 우리 나라는 베이비붐 세대 이후 자식을 한 둘만 낳고 인구가 급격이 줄어드는 양상이므로 그 세대들이 자식들을 시집 장가 보내고 부부들만 남았을 때 작은 집으로 이사가려 할 경우 (혹은 죽고 나서 자식들에게 집을 물려 줄 경우 자식들은 양쪽에서 집을 물려 받으므로 둘 중 하나를 팔려고 하겠죠) 집을 팔려는 사람은 많은 반면 사는 사람은 적으므로 집값이 떨어지게 될 것이고 이것은 중대형 아파트에서 더 두드러지게 나타날 것이다.

왜냐면 부자와 빈자의 비율은 어느 세대나 비슷하지만 지금 베이비붐 세대 자체의 수가 많으므로 부유층의 수 자체도 그 세대가 많고 그 세대들이 중대형 아파트에서 많이 살고 있기 때문이다. 앞으로 부동산 값 증가에 영향을 미치는 두 가지 요인이 우리나라는 불가능 하므로 앞으로 부동산을 교환가치로 생각하여 투자하면 위험하다. 이러한 현상은 우리 나라 뿐만 아니라 해외의 선진국들도 이미 출산율과 경제성장율이 둔화 되면서 겪은 일이고 우리나라는 그 과도기에 와 있다.

현재 우리나라는 본격적인 베이비붐 세대들의 은퇴가 시작되기까지는 시간적 여유가 있어 향후 4~5년간은 아파트 가격이 하락하지는 않고 완만한 상승을 보일 수도 있지만 물가상승율 이상의 기대수익을 얻기는 어려울 것이다. 앞으로는 우리나라 경제도 2차산업에서 3차산업으로 이동하는 단계이기 때문에 부동산을 교환가치 보다는 이용가치로써 투자하는 것이 바람직하다. 즉 사무실이나 상가 등등. 혹시 대선에 이명박이 당선되면 일시적인 기대감으로 아파트 값이 급증할 수도 있으나 그걸 보고 앞으로도 계속 그럴 거라고 착각하면 안 된다.

선진국도 이미 그렇게 되었고 우리나라도 점점 상업용 부동산이 집단화 대형화 되는 추세이므로 개인들이 투자하기 힘든 면이 있어 선진국은 부동산 펀드인 리츠가 활성화 돼 있고 우리 나라도 내년 상반기에 리츠 상품이 많이 나올 예정이며 따라서 2008년은 부동산 시장이 교환가치에서 이용가치로의 투자로 전환되는 그 원년이 될 것이다.

여기서 박경철씨는 농담반 진담반으로 내년에 리츠 신상품 나오면 건넌방이나 베란다 떼서 팔아서라도 무조건 가입하라는 얘기를 하셨습니다. 왜냐면 금융상품은 뭐든지 처음 나온 것이 가장 좋은 종목을 편입하기 때문에 빨리 가입할 수록 수익률이 좋다구요. 한 10년 장기투자하면 좋은 성과를 올릴 것이라고 설명하였습니다. 그리고 말레이시아 쇼핑센터 투자라든가 베트남 호텔 투자라든가(개발도상국은 경제성장률이 높으니깐 교환가치로서 부동산 투자를 해야되기 때문이겠죠) 미국 아파트 투자(미국, 일본, 유럽 같은 선진국은 이용가치의 관점으로 접근해야 하기 때문이죠) 라든가 이런 것은 허황되므로 절대로 하면 안 되다는 얘기도 하셨습니다.

대표적 리츠상품으로 미래에셋자산운용의 맵스리얼티의 현재가가 공모가보다 낮기 때문에 차익거래의 관점에서도 유용하지만 향후 우리나라 산업변화를 감안하면 장기투자하면 상당히 매력적인 상품이란 생각이 들었는데요. 박경철씨도 그와 같은 관점에서 설명하시더군요. 미래에셋 박현주 회장도 그런 관점에서 다른 증권사보다 먼저 오피스빌딩 시장에 뛰어든 것 같습니다.

2. 주식

박경철씨는 현재 우리나라 주식시장은 깊은 고민에 빠져있는데 그것은 최근 금리상승과 인플레이션 발생 때문이라고 설명하고 있습니다. 짧게 요약해보면…

-주식시장의 현금 흐름은 다수의 소액투자자보다는 소수의 거대자산가들의 움직임을 따라가게 돼 있다. 예를 들어 100억가진 한사람과 1억가진 100명이 줄다리기를 하면 100억 가진 사람이 이길 수 밖에 없다. 부자란 본질적으로 자기 자산을 불리는 것보다 지키는 것에 좀 더 관심이 많기 때문에 보수적으로 투자를 하므로 1%의 금리에도 민감하다.

-현재 무위험 자산인 5년만기 국공채가 6.1% 3년 만기 회사채가 7% 이므로, 위험을 감수하면서까지 주식투자를 했을 때 기대수익률이 최소 7%+(3~4%)=10~11% 는 돼야 거대자산가들이 주식투자를 하려고 할 것이다.

-본인 생각에 현재 우리나라 주가지수 PER 가 13정도인데 이 정도면 기대수익률이 8% 정도로(이론상 per의 역수가 주식투자시 기대수익이죠. 이를테면 per이 10이면 기대수익은 10%겠죠) 회사채 금리와 별 차이가 없으므로 주식투자 매력이 떨어진다.

-장기적으로는 (2010,2011년까지) 주식시장이 매력적이지만 단기적으로는 지금 주식시장에 뛰어들면 수익을 못 낼 것이다.

-PER가 10정도로 떨어져야 비로소 10%의 기대수익률이 되므로 두 가지 경우가 일어나면 주식 투자를 해도 좋은 시기라고 생각한다. 첫째는 주가가 지금보다 20% 떨어지는 경우 (주가포인트로는 1500-1600포인트 ), 둘째는 내년 기업들의 수익이 20% 늘어나는 경우.

 -마지막으로 금리가 지금보다 떨어져 5% 대가 된다면 주식투자기대수익률 8%가 매력적으로 생각 될 것이므로 금리가 떨어지는 경우도 주식투자를 시작해야 하는 시기이다. 그러나 앨런 그린스펀의 말대로 앞으로는 인플레이션과의 싸움이기 때문에 금리를 내리기는 쉽지 않다. (얼마전 cj제일제당에서 밀가루 가격을 올린다고 했죠. 그렇게 되면 라면, 과자, 빵 가격 모두 오를 텐데요. 우리나라도 인플레이션이 실체화되는 것 같습니다.) 오히려 금리를 올리고 싶은데 미국 때문에 올리지 못하고 있는 상황이다.

 -현재 주가가 떨어지지 않고 기간 조정을 보이는 것은 풍부한 시장자금의 유동성 때문인데 따라서 지금 가지고 있는 것 다 팔 필요까지는 없겠지만, 최소 새로 투자하는 것은 절대로 안된다고 생각한다. 박경철씨는 이상의 설명이 자기 혼자만의 생각이 아니고 사적으로 만난 각 증권사 관계자들의 생각이기도 하다고 말하였는데요. 그들이 조직의 논리에 의해서 외부로는 현재 주식시장 장세에 대해 부정적인 견해를 밝히지는 못하지만 각자 마음속으로 위와 같이 생각하는 분들이 많다고 하더군요.

 박경철씨는 현재 기관의 투자행태는 지금 주식을 사기 싫고 좀더 상황을 지켜보다가 여건이 좋아지면 투자하고 싶은데 시중에 펀드자금이 계속 밀려들어와 약관에 의해 주식을 살 수 밖에 없어서 주식을 매입하는 형국이라고 말하였는데요. 미래에셋 같은 기관들은 자기 펀드 수익률 관리하기 위해서 자신들이 올려놓은 주식 가격을 내리지 않기 위해 기존 매입한 주식을 사서 가격을 떠받치고 있고 다른 기관들은 상대적으로 덜 오른 종목을 사고 있는 것이 그 증거라고 말했습니다.

 그러니까 중국관련주 같은 per이 높은 기존 주도주는 기관이 매도하면서 조정을 보이는 반면 per이 낮은 통신, 자동차, 전기전자 업종 같은 저평가 종목들은 기관이 사서 상승하고 있는 것이라는 것인데요. 이와 같은 소외주의 반란은 내년 초에도 이어질 가능성이 높고 이와 같은 종목별 차별 장세가 계속 이어질 것이라고 말했습니다.

 3. 채권

 지금 현재 가장 매력적인 투자수단은 미국 단기채권을 사는 것이라고 박경철씨는 주장하는데요.

 그것은 미국이 서브프라임 모기지론 위기 때문에 장단기 채권이자율이 역전되었는데 단기간에 급등한 단기채권 이자율은 미국이 서서히 안정을 찾으면서 제자리를 찾아갈 것이기 때문에 미국 단기채권에 투자하는 것은 상당히 매력적이라는 것입니다.

 단지 일반 개인 투자자가 쉽게 접근하기 어렵다는 것이 흠이지만요. 시중 외국계 자산운영사의 채권펀드 중에서 미국 단기 채권을 많이 포함한 펀드에 가입하는 것은 한 방법이 될 수 있다더군요. 또한 박경철씨는 국내 채권펀드 중에서는 고위험 채권을 모아놓은 하이일드 채권펀드에는 관심을 둘 필요가 있다고 말했는데요.

 그것은 금리 상승기는 경기가 좋아질 때 일어나는 현상인데 하이일드 채권의 가장 큰 리스크는 회사가 부도가 나서 채권이 휴지조각이 되는 것인데 현재로서는 가능성이 낮다. 최근 경제신문을 보면 회사 부도 났다는 얘기 없지 않냐면 회사 부도는 보통 금리 하락기에 많이 일어나는 현상이라고 설명하더군요.

 따라서 3~6개월 정도 주식시장을 관망하면서 하이일드 채권 등에 투자하는 (그 사이에 그 회사가 망할 확률은 매우 낮으므로) 것도 하나의 방편이다.

 4. 실물 자산

 앞서 얘기한 대로 내년이후엔 인플레이션이 심해질 것이고 미국 서브프라임 모기지 위기는 내년 중반이후에나 치유될 가능성이 높기 때문에 헷지 수단으로 실물 자산 투자도 생각해 보면 좋다.

 -세계적으로 실물 자산이 많이 비싸졌지만 상대적으로 덜 오른 것이 '금'이다.

 -금은 중국 인도 등의 아시아 국가들이 전통적으로 숭상해 왔고 이들 국가들의 신흥 부자들이 굉장히 금을 많이 매입하고 있고 전자 제품 등에도 많이 쓰고 있다.

 최근 박경철씨는 최근 모 방송국의 외국의 신흥부자에 대한 프로그램을 만드는 것에 참여하여 중국 신흥부자 집에 방문했는데 카페트가 금으로 되어 있고 그것을 그냥 밟기가 그래서 집 주인이 준 슬리퍼를 신었는데 그것 역시 금으로 만들었다고 하더군요.

 -금맥을 탐사 채굴하여 바를 만들어 출시하기 까지 15년의 시간이 걸리므로 금의 가격 변동은 15년의 주기를 갖고 있고 올해 금값이 많이 올랐다 해도 15년 주기의 발목 정도에 와 있으므로 앞으로도 오를 것이다.

 -인플레이션 대비하여 총자산 중 10% 정도 금에 투자하면 좋을 것이라 생각하고 가장 쉬운 방법으로는 은행에가서 금 예금을 하는 것이다.

 중국시장에 대한 얘기도 있었는데요. 박경철씨는 중국 주식시장이 계속 좋아질 것이라고 주장하는 증권사 관계자를 보면 뒤통수 한대 때리고 싶다고 농담삼아 말씀하시더군요.

 현재 미국 서브프라임 모기지론의 부실 채권을 가장 많이 보유한 나라는 중국인데 현재 세계에서 가장 강한 두 강대국인 미국, 중국이 걸려들어서 서로 쉬쉬하고 있을 뿐이다. 중국 주식시장이 계속 상승할 것이라는 증권사 관계자들의 주요 논거는 중국 주식시장의 per이 높지만 중국 기업의 이익율이 계속 성장하고 있기 때문에 per은 낮아질 것이라는 것인데 현재 중국 기업의 이익율 내용은 상당히 좋지 않다. 중국 기업 이익율의 30%는 주식투자로 벌어들인 것이고 결정적으로 재무제표의 현금유보율이 제로에 가까운데 분식회계 등으로 감추고 있을 뿐이다. 꼭 예전 우리나라 기업의 재무제표와 유사한 상황이다.

 또한 서브프라임 모기지론이 미국, 중국이 막후에서 잘 넘어갈 수도 있지만 금융시스템이 발달한 미국과는 달리 중국 금융시장은 우리나라보다도 부실하기 때문에 문제가 생기면 크게 터질 수도 있다. 박경철씨는 중국 인민들은 8자를 좋아하는데 일각의 주장처럼 중국 주가포인트가 조정 후 다시 상승하여 올림픽 때쯤에 8000포인트까지 갈지는 하느님도 알 수 없지만 그렇다해도 현명한 투자자라면 상당히 고위험화된 중국 증시를 쳐다볼 필요는 없다고 말했습니다

 마지막으로 박경철씨는 투자란 분명한 자기 철학을 가지고 해야 하면 오늘 자신이 괜찮다고 한 금융상품들을 맹목적으로 가입하지 말고 자기 스스로 판단하라 하였고 오늘 자신이 한 강연은 현재 자산시장의 상황의 맥락에 대한 자신의 판단일 뿐이므로 이대로 진행되는 것도 아니라는 말로 끝을 맺었습니다